# Desalojo de inquilino en Guatemala: causas, juicio y lanzamiento

Fuente: https://codicegt.com/guia/desalojo-inquilino/ · Códice — Leyes de Guatemala. No es asesoría legal.

- Revisión editorial: 2026-10-05, por el equipo de Códice
- Texto legal citado: Código Civil, al 8 de agosto de 2025 · Código Procesal Civil y Mercantil · Ley de Inquilinato

> El desalojo de un inquilino se pide al juez con una **demanda de desocupación**, que puede presentar el propietario o quien entregó el inmueble con obligación de devolverlo ([art. 237 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-237/)). El desahucio afecta **al inquilino, a los subarrendatarios y a todos los ocupantes** ([art. 238 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-238/)). Si vence el plazo para desocupar y nadie sale, el juez ordena el **lanzamiento a costa del arrendatario** ([art. 241 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-241/)). En edificios de propiedad horizontal, las infracciones del inquilino al reglamento también son causa de desahucio ([art. 538 CC](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-538/)).

## La regla principal: el desalojo lo ordena un juez

Para sacar a un inquilino, la ley prevé la **demanda de desocupación**. La pueden presentar ([art. 237 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-237/)):

- el propietario;
- quien entregó un inmueble a otro con la obligación de devolverlo;
- quien compruebe tener derecho a poseer el inmueble por un título legítimo.

Se dirige contra el **simple tenedor**, el **intruso** o quien recibió el inmueble con obligación de devolverlo, como el inquilino.

Los asuntos de arrendamiento y desocupación se tramitan en **juicio sumario** ([art. 229 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-229/)). Todas las cuestiones del contrato de arrendamiento van por esa vía, salvo que la ley diga otra cosa ([art. 236 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-236/)). En lo no previsto, se aplican las reglas del juicio ordinario ([art. 230 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-230/)).

El desahucio **afecta a todos los que viven en el inmueble**: el inquilino, los subarrendatarios y cualquier otro ocupante. Basta notificar al inquilino, porque la ley lo considera representante de todos ellos ([art. 238 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-238/)).

## Causas para terminar el arrendamiento

El arrendador puede dar por terminado el contrato por las causas generales del [artículo 1930 CC](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1930/) y por las especiales del [artículo 1940 CC](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1940/):

| Causa | Artículo |
|---|---|
| El inquilino debe por lo menos **dos meses** de renta vencidos | [1940 CC](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1940/), inciso 1 |
| El propietario necesita la vivienda para él y su familia, y lo comprueba | [1940 CC](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1940/), inciso 2 |
| El inmueble necesita reparaciones indispensables o se va a construir de nuevo | [1940 CC](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1940/), inciso 3 |
| Deterioros por culpa del inquilino, su familia o dependientes, fuera del uso normal | [1940 CC](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1940/), inciso 4 |
| El propietario necesita el local para su negocio y no tiene otro adecuado | [1940 CC](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1940/), inciso 6 |
| Incumplimiento de las obligaciones del contrato | [1930 CC](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1930/), inciso 1 |
| Subarrendar contra prohibición expresa | [1930 CC](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1930/), inciso 5 |
| Usar el inmueble con fines contrarios a la moral, el orden público o la salubridad | [1930 CC](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1930/), inciso 6 |
| Vencimiento del plazo pactado | [1928 CC](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1928/) |

El [artículo 1940 CC](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1940/) agrega que, ocurrida la causa, se procede según las leyes respectivas. El Código Civil también deja a salvo la ley especial de inquilinato ([art. 1941 CC](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1941/)), que está en la [Ley de Inquilinato](https://codicegt.com/ley-de-inquilinato/).

**Propiedad horizontal.** En un edificio de apartamentos, cada propietario debe evitar usos contrarios a la moral, actos que perturben a los vecinos o que pongan en riesgo la seguridad del edificio ([art. 536 CC](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-536/)). Si un **inquilino u ocupante** comete esas infracciones, son causa de desahucio. La acción la puede ejercer el administrador como representante de los propietarios ([art. 538 CC](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-538/)).

## Excepciones y situaciones especiales

- **Prórroga tácita.** Si vence el plazo, el inquilino sigue y el dueño le recibe la renta sin reserva, el contrato se prorroga por plazo indeterminado ([art. 1887 CC](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1887/)).
- **Venta del inmueble.** El nuevo dueño debe respetar el contrato hasta que venza ([art. 1894 CC](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1894/)).
- **Abandono.** Si el inquilino abandona la cosa, el contrato se tiene por resuelto y el arrendador puede pedir que se le entregue judicialmente ([art. 1895 CC](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1895/)).
- **Subarrendatarios.** Cuando termina el arrendamiento, caducan los subarriendos aunque su plazo no haya vencido. El subarrendatario conserva su derecho a exigir indemnización al inquilino ([art. 1892 CC](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1892/)).
- **La renta sigue corriendo.** Si el inquilino devuelve la cosa después de terminado el contrato, la renta corre hasta el día en que efectivamente la devuelve ([art. 1904 CC](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1904/)).

## Cómo avanza el juicio de desocupación

| Etapa | Plazo | Artículo |
|---|---|---|
| Excepciones previas | Dentro del segundo día del emplazamiento | [232 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-232/) |
| Contestar la demanda u oponerse | 3 días | [233](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-233/) y [240 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-240/) |
| Prueba, si hay oposición | 15 días | [234 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-234/) |
| Vista | Dentro de 10 días después de la prueba | [234 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-234/) |
| Sentencia | Dentro de 5 días después de la vista | [234 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-234/) |
| Desocupar una casa o local de habitación | 15 días | [240 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-240/) |
| Desocupar un establecimiento mercantil o industrial | 30 días | [240 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-240/) |
| Desocupar una finca rústica | 40 días | [240 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-240/) |

**Si los documentos prueban el contrato.** El juez, al emplazar al inquilino, le advierte que si no se opone en **tres días** ordenará la desocupación sin más trámite ([art. 240 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-240/)). Si el contrato es un documento privado, esa advertencia solo opera si el inquilino lo firmó y no lo objetó en esos tres días. Los plazos para desocupar son **irrenunciables e improrrogables**.

**Embargo preventivo.** El demandante puede pedir el embargo de bienes suficientes para cubrir las responsabilidades del inquilino según el contrato ([art. 239 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-239/)).

**Lanzamiento.** Si vence el plazo y el inmueble sigue ocupado, el juez ordena el **lanzamiento a costa del arrendatario** ([art. 241 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-241/)). Si el inquilino reclama como suyas labores, plantíos u otras cosas, se anota su clase, extensión y estado. Esa reclamación no impide el lanzamiento. Después se valúan. El pago de esas cosas sigue el contrato o, si no dice nada, las reglas de mejoras, y se discute como incidente ([art. 242 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-242/)).

**Apelación.** Solo se apelan los autos que resuelven excepciones previas y la sentencia. El inquilino que apela debe probar que está al día con los alquileres o que consignó la renta en el juicio ([art. 243 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-243/)). Para contar días, revisa [cómputo de plazos](https://codicegt.com/guia/computo-plazos/).

## Ejemplo con montos

Elena alquila una casa a Mario por **Q2,500 al mes**, con contrato privado firmado por los dos. Mario no paga julio ni agosto de 2026.

1. Al vencer agosto, Mario debe **dos meses**: 2 × Q2,500 = **Q5,000**. Elena ya puede dar por terminado el contrato ([art. 1940 CC](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1940/)).
2. Elena presenta demanda de desocupación ante el juez, con el contrato ([art. 237 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-237/)). Pide embargo preventivo de bienes de Mario por lo que debe ([art. 239 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-239/)).
3. Mario vive con su hermano. Basta notificar a Mario; la desocupación alcanza a los dos ([art. 238 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-238/)).
4. Mario no se opone en tres días ni objeta su firma. El juez decreta la desocupación con plazo de **15 días**, por ser casa de habitación ([art. 240 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-240/)).
5. Mario no sale. El juez ordena el lanzamiento a costa de Mario ([art. 241 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-241/)).
6. La renta sigue corriendo hasta que el inmueble se devuelve ([art. 1904 CC](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1904/)). Si sale a mediados de octubre, Mario debe julio, agosto, septiembre y la parte de octubre.

Si Mario quisiera apelar la sentencia, tendría que acreditar el pago de las rentas o consignarlas en el juicio ([art. 243 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-243/)).

## Qué hacer

**Si eres el inquilino:**

1. Lee la demanda y anota la fecha de notificación. Tienes tres días para oponerte ([art. 240 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-240/)).
2. Revisa si la causa que alega el dueño está en los [artículos 1930](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1930/) o [1940 CC](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1940/).
3. Reúne tus recibos de renta. Te sirven para defenderte y para poder apelar ([art. 243 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-243/)).
4. Si tienes mejoras o plantíos, documenta su estado ([art. 242 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-242/)).
5. Busca un abogado: el juicio es ante juez y los plazos son cortos.

**Si eres el propietario:**

1. Verifica la causa: por ejemplo, dos meses de renta vencidos ([art. 1940 CC](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1940/)).
2. Reúne el contrato firmado por el inquilino ([art. 240 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-240/)).
3. Presenta la demanda de desocupación ante el juez ([art. 237 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-237/)) y, si hace falta, pide embargo preventivo ([art. 239 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-239/)).
4. Si vence el plazo y el inquilino no sale, pide el lanzamiento ([art. 241 CPCYM](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-241/)).

Para tus derechos y obligaciones durante el contrato, revisa la guía de [alquiler](https://codicegt.com/guia/alquiler/).

## Preguntas frecuentes

**¿Por qué causas me pueden desalojar?**

El arrendador puede terminar el contrato si debes por lo menos dos meses de renta vencidos, si necesita la vivienda para él y su familia y lo comprueba, si el inmueble necesita reparaciones indispensables, si hay deterioros por tu culpa, entre otras causas (art. 1940 CC). También por incumplir tus obligaciones o subarrendar contra prohibición expresa (art. 1930 CC).

**¿Cuánto tiempo tengo para salir?**

Si no te opones a la demanda dentro de tres días y el juez decreta la desocupación, el plazo es de 15 días para casas o locales de habitación, 30 días para establecimientos mercantiles o industriales y 40 días para fincas rústicas. Esos plazos no se pueden renunciar ni prorrogar (art. 240 CPCYM).

**¿Me pueden embargar mis cosas?**

El demandante puede pedir el embargo de bienes suficientes para cubrir tus responsabilidades según el contrato, y el juez lo decreta de forma preventiva (art. 239 CPCYM).

**¿Puedo apelar la sentencia de desalojo?**

Solo son apelables los autos que resuelven excepciones previas y la sentencia. Para apelar, el inquilino debe presentar el comprobante de que está al día con los alquileres o de que consignó la renta en el juicio (art. 243 CPCYM).

**¿Qué pasa con mis plantas o construcciones en el inmueble?**

Si reclamas como tuyas labores, plantíos u otras cosas, se deja constancia de su clase, extensión y estado, pero eso no detiene el lanzamiento. Después se valúan (art. 241 CPCYM). Su pago se rige por el contrato o, a falta de pacto, por las reglas de mejoras (art. 242 CPCYM).


## Artículos clave

### Art. 538, Código Civil — Infracciones cometidas por inquilinos

https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-538/ · Texto al 8 de agosto de 2025

Las infracciones a que se refieren los artículos anteriores cometidas por inquilinos u ocupantes, son causales para el desahucio; y la acción puede ejercitarla el administrador como representante legal de los propietarios.

### Art. 237, Código Procesal Civil y Mercantil — Desahucio

https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-237/

La demanda de desocupación puede ser entablada por el propietario, por el que ha entregado un inmueble a otro con la obligación de restituírselo o por los que comprueben tener derecho de poseer el inmueble por cualquier título legítimo; y se da en contra de todo simple tenedor y del intruso o en contra del que recibió el inmueble sujeto a la obligación antes dicha.

### Art. 238, Código Procesal Civil y Mercantil — Personas afectadas por el desahucio

https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-238/

El desahucio afectará al inquilino, a los subarrendatarios y a cualesquiera otros ocupantes del inmueble por cualquier título.

A estos efectos, el inquilino se considerará representante de todas las personas mencionadas en el párrafo anterior, bastando que se hagan a él las notificaciones.

### Art. 241, Código Procesal Civil y Mercantil — Lanzamiento

https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-241/

Vencidos los términos fijados para la desocupación sin haberse ésta efectuado, el juez ordenará el lanzamiento, a costa del arrendatario.

Si en la finca hubiere labores, plantíos o algunas otras cosas que reclamare el arrendatario como de su propiedad, debe hacerse constar la clase, extensión y estado de las cosas reclamadas, sin que esta reclamación impida el lanzamiento.

Verificado el lanzamiento, se procederá al justiprecio de las cosas reclamadas.

## Fuentes

- **Código Civil** (Decreto-Ley 106 del Jefe de Gobierno de la República) · Texto al 8 de agosto de 2025 · [Publicación oficial](https://web.archive.org/web/20260306235450id_/http://ww2.oj.gob.gt/es/QueEsOJ/EstructuraOJ/UnidadesAdministrativas/CentroAnalisisDocumentacionJudicial/pdfs/Codigos/CodigoCivilComentado_CENADOJ.pdf) · Artículos citados: [536](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-536/), [538](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-538/), [1887](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1887/), [1892](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1892/), [1894](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1894/), [1895](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1895/), [1904](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1904/), [1928](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1928/), [1930](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1930/), [1940](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1940/), [1941](https://codicegt.com/codigo-civil/articulo-1941/)
- **Código Procesal Civil y Mercantil** (Decreto-Ley 107 del Jefe de Gobierno de la República) · [Publicación oficial](https://zaragoza.gob.gt/wp-content/uploads/2023/09/CODIGO-PROCESAL-CIVIL-Y-MERCANTIL-DECRETO-LEY-107.pdf) · Artículos citados: [229](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-229/), [230](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-230/), [232](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-232/), [233](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-233/), [234](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-234/), [236](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-236/), [237](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-237/), [238](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-238/), [239](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-239/), [240](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-240/), [241](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-241/), [242](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-242/), [243](https://codicegt.com/codigo-procesal-civil-y-mercantil/articulo-243/)
- **Ley de Inquilinato** (Decreto 1468 del Congreso de la República) · [Publicación oficial](https://www.congreso.gob.gt/assets/uploads/info_legislativo/decretos/1961/gtdcx14681961.pdf)