Título IV. Financiamiento

El ente rector velará porque las inversiones en materia habitacional efectuadas por el Estado sean eficientes y transparentes.

Los créditos para vivienda deberán otorgarse a plazos y condiciones atendiendo la capacidad de pago de los deudores, dependiendo del plazo, origen y costo de los recursos.

Para los efectos del artículo anterior, el Estado deberá promover las condiciones que incentiven la participación de inversionistas privados locales e internacionales que puedan complementar la inversión y políticas públicas en materia habitacional. Para el efecto, el Estado deberá:

a)Establecer la aplicación de mecanismos que incentiven la inversión en financiamiento de vivienda por parte de la banca, las cooperativas, las entidades de micro finanzas y otras entidades y organismos relacionados.

b)Propiciar las condiciones que atraigan la inversión interna y externa.

c)Establecer mecanismos que propicien la inversión en los mercados de valores, bursátil o extrabursátil, promoviendo la creación de instrumentos atractivos para los inversionistas institucionales y el público en general.

El Estado propiciará la creación de las condiciones más favorables para que las entidades financieras del país apoyen el financiamiento habitacional, de acuerdo a los plazos y mecanismos de pago necesarios para los diferentes segmentos de usuarios. Para el efecto, el Estado deberá:

a)Fomentar la oferta de créditos hipotecarios para los segmentos socioeconómicos que tienen acceso limitado al financiamiento de vivienda.

b)Establecer mecanismos de fondeo a largo plazo, creando los incentivos fiscales y legales que promuevan el desarrollo de mercado secundario de valores y la adecuada y flexible negociación de los instrumentos respectivos.

c)Crear las condiciones para dotar de liquidez al mercado secundario de valores, generando dinamismo en la oferta y demanda de valores titularizados, preferentemente por medio de cédulas hipotecarias.

d)Facilitar la transferencia de los incentivos fiscales a los títulos de inversión secundaria, a fin de promover mayor movilidad en la negociación de cédulas hipotecarias, bonos y otros instrumentos resultantes del financiamiento de vivienda.

e)Promover el marco institucional para la creación de fondos privados de pensiones y otros fondos de largo plazo para fomentar la inversión en el mercado de valores, en títulos derivados del financiamiento habitacional.

f)Dinamizar la actividad de las administradoras de cartera hipotecaria, para facilitar la inversión de entidades no especializadas en financiamiento de vivienda.

g)Fomentar la utilización de servicios de calificación de riesgos para dotar al mercado de instrumentos que ofrezcan seguridad y transparencia al inversionista.

h)Incentivar la participación en financiamiento habitacional por parte de instituciones financieras no tradicionales tales como cooperativas, organizaciones no gubernamentales, fundaciones, asociaciones y otras, mediante la aplicación de los mecanismos indicados en este artículo.

i)Posibilitar el acceso al crédito a municipalidades y empresas municipales de vivienda a través de lo que establece el Decreto Número 16-2010 del Congreso de la República, Ley de Alianzas para el Desarrollo de Infraestructura Económica.

Los créditos hipotecarios de mediano y largo plazo para compra de vivienda para familias de menores ingresos, las cédulas hipotecarias y cualquier otro título o documentos que exprese una garantía hipotecaria para vivienda, pueden ser garantizados por el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas o por garantía de pago que emitan las compañías aseguradoras o afianzadoras legalmente autorizadas, siempre y cuando tales entidades estén sujetas a la vigilancia e inspección de la Superintendencia de Bancos. Los créditos, documentos o títulos a que se refiere el presente artículo están sujetos al monto mínimo del patrimonio requerido a las instituciones bancarias, conforme a la ley de la materia, y gozan de los mismos derechos y privilegios fiscales que la ley confiere a los créditos, préstamos o cédulas hipotecarias que cuentan con el seguro hipotecario del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas, exceptuando la garantía ilimitada del Estado.

La transmisión de las cédulas hipotecarias de vivienda que cuenten con el seguro de hipoteca del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas -FHA- o seguro de caución o fianza emitidos por compañías aseguradoras o afianzadoras legalmente autorizadas, sujetas a la supervisión de la Superintendencia de Bancos, que se realice por medio de la cédula misma o por documentos, títulos o valores representativos de la propiedad, total o parcial de tales cédulas, conservan los mismos derechos y privilegios fiscales que esta Ley le confiere a las cédulas hipotecarias aseguradas por el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas, exceptuando la garantía ilimitada del Estado.

La transmisión total o parcial de dichas cédulas hipotecarias de vivienda, así como los valores resultantes de la titularización o emisión de certificados fiduciarios de dichas cédulas hipotecarias, también conservarán esos mismos derechos y privilegios fiscales.

Se deberá promover e incentivar la utilización de modalidades no convencionales de financiamiento, entre otros, arrendamiento con opción a compra, microcréditos, fondos rotativos, créditos mancomunados.

Se crea el Fondo para la Vivienda, que puede abreviarse con las siglas FOPAVI, como una institución financiera de segundo piso, en forma adscrita al ente rector, con el objeto de otorgar subsidio directo y facilitar el acceso al crédito a las familias en situación de pobreza y pobreza extrema que carecen de una solución habitacional adecuada, a través de las entidades intermediarias aprobadas.

El FOPAVI tiene las siguientes funciones:

a)Obtener y administrar recursos financieros de conformidad con la presente Ley y reglamentos respectivos.

b)Crear procedimientos necesarios para el otorgamiento del subsidio directo.

c)Supervisar y monitorear la utilización de los recursos fideicometidos en las entidades intermediarias aprobadas.

d)Participar en el mercado de valores para la colocación de títulos valores con base en la cartera hipotecaria que se genere con los recursos fideicometidos.

e)Para la adjudicación y transferencia de dominio, las familias deberán cumplir con los requisitos establecidos por el FOPAVI.

f)Crear procedimientos que promuevan la participación de capitales privados, nacionales y extranjeros en el financiamiento de vivienda.

g)Fomentar el ahorro interno, por medio de las entidades intermediarias, para el financiamiento de vivienda.

h)Propiciar la creación de procedimientos necesarios que permitan el aprovechamiento del ahorro a largo plazo.

i)Establecer los instrumentos para el manejo de los fondos del Estado en administración.

j)Elaborar los reglamentos, manuales y normas técnicas que correspondan.

k)En general, todas aquellas funciones que de manera específica se le atribuyan en la presente Ley y reglamentos respectivos.

El FOPAVI se organiza de la siguiente forma:

a)Junta Directiva;

b)Dirección Ejecutiva; y,

c)Unidades Administrativas.

La Junta Directiva tiene las atribuciones siguientes:

a)Aprobar el plan anual de inversiones, el presupuesto de ingresos y egresos y la ejecución presupuestaria.

b)Aceptar las concesiones, derechos y donaciones.

c)Fijar las condiciones de los recursos fideicometidos en las entidades intermediarias.

d)Nombrar y remover al Director Ejecutivo.

e)Elaborar los reglamentos que correspondan.

f)Aprobar las solicitudes de subsidio directo.

g)Aprobar los reglamentos necesarios para normar el otorgamiento de subsidios directos de hasta el cien por ciento del valor de la solución habitacional o de las mejoras a realizar, para aquellas familias en situación de pobreza o pobreza extrema.

h)Autorizar las operaciones de fideicomisos necesarias para el cumplimiento de los fines de esta Ley, en el marco de las normativas que rigen la constitución y la administración de los fideicomisos en las entidades financieras.

i)En general, todas aquellas funciones que de manera específica se le atribuyan en la presente Ley y reglamentos respectivos.

La Junta Directiva se integra con representantes de las entidades que se indican en este artículo. Cada entidad deberá nombrar a un titular y a un suplente utilizando sus propias reglas para la elección o designación que corresponda. Las titularidades serán representadas por la máxima autoridad o representante legal de la entidad: ministros, gerentes, directores, quien en su ausencia designará al segundo funcionario de alta jerarquía con poder de decisión, viceministros, subgerentes o subdirectores.

Los representantes de las entidades que no son parte del Organismo Ejecutivo, durarán en su cargo dos años y podrán ser reelectos por periodos similares.

a)El ente rector, quien la preside.

b)El Ministerio de Finanzas Públicas.

c)La Secretaría de Planificación y Programación de la Presidencia -SEGEPLAN-.

d)El Instituto de Fomento Municipal -INFOM-.

e)Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas -FHA-.

f)Asociación Nacional de Constructores de Vivienda -ANACOVI-.

g)Federación Nacional de Cooperativas de Vivienda -FENACOVI-.

h)Federación de Organizaciones para el Desarrollo del Hábitat Popular -FODHAP-.

i)Un representante de las aseguradoras legalmente autorizadas, que garanticen obligaciones relacionadas con la vivienda.

j)Asociación Bancaria de Guatemala -ABG-.

k)Movimiento Guatemalteco de Pobladores -MGP-.

Las fuentes de financiamiento del FOPAVI están constituidas así:

a)Los recursos incluidos en el presupuesto anual de ingresos y egresos del Estado, incorporados en el presupuesto del ente rector para tal efecto.

b)Los activos netos provenientes de las carteras de préstamo administradas por la Unidad para el Desarrollo de Vivienda Popular -UDEVIPO- y los bienes del Fondo Guatemalteco para la Vivienda -FOGUAVI-.

c)El cien por ciento de los recursos provenientes del Impuesto Específico a la Distribución del Cemento, Decreto Número 79-2000 del Congreso de la República, que deberán ser trasladados mensualmente al FOPAVI.

d)Las recuperaciones de los recursos fideicometidos en las instituciones intermediarias.

e)Los recursos provenientes de préstamos y empréstitos, nacionales o internacionales para vivienda, su ordenamiento territorial, servicios y equipamiento.

f)Las donaciones de organismos financieros nacionales o internacionales y de cualquier otra fuente.

g)Los recursos provenientes de conversión de deuda por inversiones en materia de vivienda, su ordenamiento territorial, servicios y equipamiento.

h)Otras fuentes de recursos que permitan financiar programas de vivienda, su ordenamiento territorial, servicios y equipamiento.

Las operaciones del FOPAVI estarán sujetas a la fiscalización de la Contraloría General de Cuentas.

El FOPAVI puede realizar las siguientes operaciones:

a)Realizar operaciones en fideicomiso como fideicomitente.

b)En general, todas aquellas operaciones necesarias para el logro de su objeto.

Las entidades intermediarias deben estar legalmente constituidas, demostrar fehacientemente responsabilidad y capacidad, aplicar correctamente los recursos según la supervisión del FOPAVI y/o de la Superintendencia de Bancos, según sea el caso. Las entidades intermediarias que pueden administrar recursos del FOPAVI son:

a)Bancos y sociedades financieras por medio de fideicomisos.

b)Cooperativas, mutuales y organizaciones no gubernamentales, cuyas finalidades estén relacionadas con la vivienda de interés social.

Las entidades que pueden realizar estudios socioeconómicos y declaraciones de elegibilidad para FOPAVI, son:

a)Bancos y sociedades financieras.

b)Cooperativas, mutuales y organizaciones no gubernamentales, cuyas finalidades estén relacionadas con la vivienda de interés social.

c)Las aseguradoras y afianzadoras legalmente constituidas en el país y supervisadas por la Superintendencia de Bancos.

d)Las instancias municipales cuyas finalidades estén relacionadas con la vivienda de interés social, tales como empresas municipales de vivienda y fideicomisos de apoyo a la vivienda.

Las entidades intermediarias a que se refiere el artículo anterior, deben establecer programas de amortización de créditos sobre bases que permitan ajustar las cuotas durante la vigencia de los mismos.

Los recursos proporcionados por el FOPAVI, por medio de las entidades intermediarias, deben ser utilizados por las personas beneficiarias exclusivamente para financiar vivienda digna, adecuada y saludable.

Para el debido cumplimiento del presente artículo, las alternativas objeto de financiamiento son las siguientes:

a)Adquisición de lote con servicios básicos.

b)Construcción o adquisición de vivienda digna, adecuada y saludable.

c)Adquisición de módulo habitacional en propiedad horizontal.

d)Mejoramiento, ampliación y reparación de vivienda.

e)Introducción de servicios básicos de apoyo a la vivienda.

f)Producción comunitaria de materiales para vivienda, de servicios y equipamiento social, siempre que la comunidad esté debidamente organizada, compruebe su situación de pobreza o pobreza extrema y cumpla con el respectivo reglamento que se emita.

Con el objeto de tener acceso a una solución habitacional digna y saludable con su ordenamiento territorial, servicios y equipamiento, las personas individuales en situación de pobreza o pobreza extrema pueden organizarse en grupos asociativos, que gozan de personalidad jurídica de acuerdo a la presente Ley.

Los grupos asociativos a que se refiere el presente artículo, pueden constituirse mediante acta levantada por el alcalde municipal o por acta notarial y deben cumplir con las disposiciones que de manera específica se les atribuya en el reglamento respectivo.

Todas las instituciones del Estado, de acuerdo con sus políticas, deben apoyar preferentemente los programas de vivienda que promueva el FOPAVI.

El Estado, por medio de organizaciones no gubernamentales, cooperativas, mutuales, entidades de micro finanzas y otras entidades del sector financiero, fomentará el otorgamiento de créditos y la garantía de los mismos, en condiciones favorables para que las familias en situación de pobreza puedan adquirir soluciones habitacionales, para lo cual se creará un fondo específico de garantía, con carácter revolvente, con su reglamento y procedimientos que garanticen el uso adecuado y transparente de los recursos.

Para el efecto, se implementarán sistemas no tradicionales de financiamiento y propiedad, tales como arrendamiento con opción a compra, usufructo, uso y habitación, régimen de patrimonio familiar, según lo indicado en el artículo 54.

Asimismo, se aplicarán en este tipo de soluciones, los fondos de garantía existentes para fomentar la vivienda.