Desalojo de inquilino en Guatemala: causas, juicio y lanzamiento

La regla principal: el desalojo lo ordena un juez

Para sacar a un inquilino, la ley prevé la demanda de desocupación. La pueden presentar (art. 237 CPCYM):

• el propietario;
• quien entregó un inmueble a otro con la obligación de devolverlo;
• quien compruebe tener derecho a poseer el inmueble por un título legítimo.

Se dirige contra el simple tenedor, el intruso o quien recibió el inmueble con obligación de devolverlo, como el inquilino.

Los asuntos de arrendamiento y desocupación se tramitan en juicio sumario (art. 229 CPCYM). Todas las cuestiones del contrato de arrendamiento van por esa vía, salvo que la ley diga otra cosa (art. 236 CPCYM). En lo no previsto, se aplican las reglas del juicio ordinario (art. 230 CPCYM).

El desahucio afecta a todos los que viven en el inmueble: el inquilino, los subarrendatarios y cualquier otro ocupante. Basta notificar al inquilino, porque la ley lo considera representante de todos ellos (art. 238 CPCYM).

Causas para terminar el arrendamiento

El arrendador puede dar por terminado el contrato por las causas generales del artículo 1930 CC y por las especiales del artículo 1940 CC:

Causa	Artículo
El inquilino debe por lo menos dos meses de renta vencidos	1940 CC, inciso 1
El propietario necesita la vivienda para él y su familia, y lo comprueba	1940 CC, inciso 2
El inmueble necesita reparaciones indispensables o se va a construir de nuevo	1940 CC, inciso 3
Deterioros por culpa del inquilino, su familia o dependientes, fuera del uso normal	1940 CC, inciso 4
El propietario necesita el local para su negocio y no tiene otro adecuado	1940 CC, inciso 6
Incumplimiento de las obligaciones del contrato	1930 CC, inciso 1
Subarrendar contra prohibición expresa	1930 CC, inciso 5
Usar el inmueble con fines contrarios a la moral, el orden público o la salubridad	1930 CC, inciso 6
Vencimiento del plazo pactado	1928 CC

El artículo 1940 CC agrega que, ocurrida la causa, se procede según las leyes respectivas. El Código Civil también deja a salvo la ley especial de inquilinato (art. 1941 CC), que está en la Ley de Inquilinato.

Propiedad horizontal. En un edificio de apartamentos, cada propietario debe evitar usos contrarios a la moral, actos que perturben a los vecinos o que pongan en riesgo la seguridad del edificio (art. 536 CC). Si un inquilino u ocupante comete esas infracciones, son causa de desahucio. La acción la puede ejercer el administrador como representante de los propietarios (art. 538 CC).

Excepciones y situaciones especiales

• Prórroga tácita. Si vence el plazo, el inquilino sigue y el dueño le recibe la renta sin reserva, el contrato se prorroga por plazo indeterminado (art. 1887 CC).
• Venta del inmueble. El nuevo dueño debe respetar el contrato hasta que venza (art. 1894 CC).
• Abandono. Si el inquilino abandona la cosa, el contrato se tiene por resuelto y el arrendador puede pedir que se le entregue judicialmente (art. 1895 CC).
• Subarrendatarios. Cuando termina el arrendamiento, caducan los subarriendos aunque su plazo no haya vencido. El subarrendatario conserva su derecho a exigir indemnización al inquilino (art. 1892 CC).
• La renta sigue corriendo. Si el inquilino devuelve la cosa después de terminado el contrato, la renta corre hasta el día en que efectivamente la devuelve (art. 1904 CC).

Cómo avanza el juicio de desocupación

Etapa	Plazo	Artículo
Excepciones previas	Dentro del segundo día del emplazamiento	232 CPCYM
Contestar la demanda u oponerse	3 días	233 y 240 CPCYM
Prueba, si hay oposición	15 días	234 CPCYM
Vista	Dentro de 10 días después de la prueba	234 CPCYM
Sentencia	Dentro de 5 días después de la vista	234 CPCYM
Desocupar una casa o local de habitación	15 días	240 CPCYM
Desocupar un establecimiento mercantil o industrial	30 días	240 CPCYM
Desocupar una finca rústica	40 días	240 CPCYM

Si los documentos prueban el contrato. El juez, al emplazar al inquilino, le advierte que si no se opone en tres días ordenará la desocupación sin más trámite (art. 240 CPCYM). Si el contrato es un documento privado, esa advertencia solo opera si el inquilino lo firmó y no lo objetó en esos tres días. Los plazos para desocupar son irrenunciables e improrrogables.

Embargo preventivo. El demandante puede pedir el embargo de bienes suficientes para cubrir las responsabilidades del inquilino según el contrato (art. 239 CPCYM).

Lanzamiento. Si vence el plazo y el inmueble sigue ocupado, el juez ordena el lanzamiento a costa del arrendatario (art. 241 CPCYM). Si el inquilino reclama como suyas labores, plantíos u otras cosas, se anota su clase, extensión y estado. Esa reclamación no impide el lanzamiento. Después se valúan. El pago de esas cosas sigue el contrato o, si no dice nada, las reglas de mejoras, y se discute como incidente (art. 242 CPCYM).

Apelación. Solo se apelan los autos que resuelven excepciones previas y la sentencia. El inquilino que apela debe probar que está al día con los alquileres o que consignó la renta en el juicio (art. 243 CPCYM). Para contar días, revisa cómputo de plazos.

Ejemplo con montos

Elena alquila una casa a Mario por Q2,500 al mes, con contrato privado firmado por los dos. Mario no paga julio ni agosto de 2026.

1. Al vencer agosto, Mario debe dos meses: 2 × Q2,500 = Q5,000. Elena ya puede dar por terminado el contrato (art. 1940 CC).
2. Elena presenta demanda de desocupación ante el juez, con el contrato (art. 237 CPCYM). Pide embargo preventivo de bienes de Mario por lo que debe (art. 239 CPCYM).
3. Mario vive con su hermano. Basta notificar a Mario; la desocupación alcanza a los dos (art. 238 CPCYM).
4. Mario no se opone en tres días ni objeta su firma. El juez decreta la desocupación con plazo de 15 días, por ser casa de habitación (art. 240 CPCYM).
5. Mario no sale. El juez ordena el lanzamiento a costa de Mario (art. 241 CPCYM).
6. La renta sigue corriendo hasta que el inmueble se devuelve (art. 1904 CC). Si sale a mediados de octubre, Mario debe julio, agosto, septiembre y la parte de octubre.

Si Mario quisiera apelar la sentencia, tendría que acreditar el pago de las rentas o consignarlas en el juicio (art. 243 CPCYM).

Qué hacer

Si eres el inquilino:

1. Lee la demanda y anota la fecha de notificación. Tienes tres días para oponerte (art. 240 CPCYM).
2. Revisa si la causa que alega el dueño está en los artículos 1930 o 1940 CC.
3. Reúne tus recibos de renta. Te sirven para defenderte y para poder apelar (art. 243 CPCYM).
4. Si tienes mejoras o plantíos, documenta su estado (art. 242 CPCYM).
5. Busca un abogado: el juicio es ante juez y los plazos son cortos.

Si eres el propietario:

1. Verifica la causa: por ejemplo, dos meses de renta vencidos (art. 1940 CC).
2. Reúne el contrato firmado por el inquilino (art. 240 CPCYM).
3. Presenta la demanda de desocupación ante el juez (art. 237 CPCYM) y, si hace falta, pide embargo preventivo (art. 239 CPCYM).
4. Si vence el plazo y el inquilino no sale, pide el lanzamiento (art. 241 CPCYM).

Para tus derechos y obligaciones durante el contrato, revisa la guía de alquiler.