Alquiler en Guatemala: derechos y obligaciones del inquilino y dueño

La regla principal: uso de la cosa a cambio de renta

El arrendamiento es un contrato. Una parte da el uso o goce de una cosa por cierto tiempo. La otra paga un precio determinado por ese uso (art. 1880 CC). La renta puede ser dinero u otra cosa equivalente, siempre que sea cierta y determinada.

El plazo lo fijan las partes. Si cumpliste voluntariamente todas tus obligaciones, tienes derecho de tanteo para renovar el contrato (art. 1886 CC). Si las cláusulas sobre la duración son oscuras, se interpretan a favor del inquilino que no está atrasado con la renta (art. 1889 CC).

Una casa, habitación o local solo puede alquilarse si cumple las condiciones de higiene y salubridad. El arrendador debe presentar la tarjeta de habitabilidad para que el contrato pueda otorgarse (art. 1931 CC).

Obligaciones de cada parte

Arrendador (dueño)	Artículo	Arrendatario (inquilino)	Artículo
Entregar la cosa en estado de servir	1897 CC	Pagar la renta desde que recibe la cosa, en el plazo, forma y lugar pactados	1903 CC
Avisar al firmar los vicios ocultos, limitaciones y gravámenes	1901 CC	Usar la cosa solo para el uso convenido	1907 CC
Mantenerte en el goce pacífico y no estorbar el uso	1901 CC	Responder por daños causados por su culpa, su familia o sus subarrendatarios	1907 CC
Hacer las reparaciones necesarias	1901 CC	Hacer las reparaciones locativas	1909 y 1910 CC
Defender el uso frente a terceros	1901 CC	Avisar de inmediato de cualquier usurpación contra el inmueble	1911 CC
Pagar los impuestos fiscales y municipales del inmueble	1901 CC	Pagar luz y teléfono, y el agua que exceda lo pactado, salvo pacto distinto	1935 CC
Hacer las obras que ordene la autoridad para que el local sea habitable	1932 CC	Devolver la cosa como la recibió, salvo el desgaste por uso normal	1907 y 1937 CC

Cuándo se entrega y cuándo se paga. La entrega es inmediata si no hay plazo. Pero si debes pagar por adelantado o dar garantía, el arrendador no tiene que entregar mientras no cumplas (art. 1897 CC). Si no pactaron cómo pagar, la renta se paga vencida, contra recibo firmado por el arrendador (art. 1903 CC), y por meses (art. 1936 CC).

Devolución. Devuelves el inmueble desocupándolo por completo y entregando las llaves (art. 1938 CC). Si hay deterioros graves, te toca probar que no los causaste tú, tu familia ni tus dependientes. Si no lo pruebas, pagas las reparaciones (art. 1937 CC).

Reparaciones: qué pasa si el dueño no repara

Si el arrendador no hace las reparaciones necesarias para evitar que la cosa se destruya o deteriore, después de que le avisaste de la urgencia, tú eliges (art. 1902 CC):

1. Rescindir el arrendamiento.
2. Pedir autorización judicial para hacerlas por tu cuenta. El juez fija cuánto puedes gastar y qué parte de la renta se aplica al pago.

Si no puedes usar la cosa por una causa que no es tuya, no pagas renta si el impedimento es total. Si es parcial, tienes derecho a una rebaja proporcional, que fija el juez si no hay acuerdo. Si dura más de dos meses, puedes pedir la rescisión (art. 1906 CC).

Mejoras. Puedes hacer mejoras sin alterar la forma de la cosa (art. 1915 CC). Pero ninguna mejora se te paga sin un convenio escrito en que el dueño se obligó a pagarla. La excepción son las reparaciones necesarias o locativas a cargo del arrendador que hiciste después de notificarle su necesidad (art. 1917 CC). Ninguna de las partes puede cambiar la forma de la cosa sin permiso de la otra (art. 1893 CC).

Excepciones y cambios en el contrato

• Subarrendar. Puedes subarrendar si no te lo prohibieron expresamente. Ceder el contrato requiere permiso expreso del arrendador (art. 1890 CC).
• Prórroga tácita. Si vence el plazo, sigues en la casa y el dueño te recibe la renta sin reserva, el contrato se prorroga por plazo indeterminado (art. 1887 CC). Esa prórroga extingue la fianza de un tercero, salvo que el fiador se obligue expresamente.
• Venta del inmueble. El nuevo dueño debe respetar tu contrato hasta que venza (art. 1894 CC).
• Inscripción. El arrendamiento se inscribe obligatoriamente en el Registro de la Propiedad si dura más de tres años o si se anticipó la renta por más de un año (art. 1125 CC).
• Ley de inquilinato. Estas reglas aplican sin perjuicio de la ley especial de inquilinato sobre fijación de renta y otras condiciones (art. 1941 CC). Esa ley está en Ley de Inquilinato.

Cómo termina el arrendamiento

Termina al cumplirse el plazo, por la ley o porque se cumplió su objeto (art. 1928 CC). También por convenio, nulidad o rescisión, pérdida total de la cosa, expropiación o evicción (art. 1929 CC).

Quién lo termina	Causa	Artículo
Cualquiera	Incumplimiento de la otra parte	1930 CC
Inquilino	Aviso escrito: 30 días (vivienda) o 60 días (local u oficina)	1939 CC
Inquilino	El dueño no hace reparaciones urgentes tras el aviso	1902 CC
Arrendador	Dos meses de renta vencidos sin pagar	1940 CC
Arrendador	Necesita la vivienda para él y su familia, y lo comprueba	1940 CC
Arrendador	Subarriendo contra prohibición expresa	1930 CC
Arrendador	Deterioros por culpa del inquilino, fuera del uso normal	1940 CC

Si el contrato termina antes o devuelves la cosa tarde, la renta corre hasta el día en que la devuelves (art. 1904 CC). No vale la cláusula que te obliga a pagar todas las rentas pendientes por devolver la cosa antes de tiempo, salvo el caso de años forzosos (art. 1905 CC).

Ejemplo con fechas y montos

Sofía alquila un apartamento a Raúl por Q3,500 al mes. El contrato va del 1 de enero al 31 de diciembre de 2026. Una cláusula dice que, si Sofía se va antes, paga todas las rentas que falten.

• Marzo de 2026. Se rompe una tubería y el agua daña el piso. Sofía le avisa a Raúl por escrito de la urgencia. Raúl no repara. Sofía puede rescindir o pedir al juez permiso para reparar y descontar de la renta (art. 1902 CC).
• Uso parcial. Si un cuarto queda inutilizable, Sofía tiene derecho a una rebaja proporcional (art. 1906 CC). Si Raúl y ella acuerdan una rebaja de Q700, paga Q2,800 ese mes.
• 1 de septiembre de 2026. Sofía decide irse. Le da a Raúl aviso escrito con 30 días de anticipación (art. 1939 CC). Entrega las llaves el 1 de octubre de 2026.
• La cláusula de penalidad. Raúl le cobra las rentas de octubre a diciembre: 3 × Q3,500 = Q10,500. Esa cláusula no es válida (art. 1905 CC). Sofía debe la renta hasta el día en que devolvió el apartamento (art. 1904 CC).

Si Raúl no cobra una renta, tiene dos años para hacerlo desde cada vencimiento (art. 1514 CC). Más detalle en prescripción de deudas.

Cómo se reclama y ante quién

Los asuntos de arrendamiento y desocupación se tramitan en juicio sumario ante juez (art. 229 CPCYM). Todas las cuestiones del contrato de arrendamiento van por esa vía, salvo disposición contraria de la ley (art. 236 CPCYM). Si el dueño quiere sacarte, revisa la guía de desalojo del inquilino.

Qué hacer

1. Firma un contrato que diga la renta, el plazo, la forma de pago y el uso del inmueble (art. 1903 CC).
2. Al recibir, haz un inventario del estado de la casa. La devolución se compara con ese inventario (art. 1907 CC).
3. Guarda cada recibo de renta firmado por el arrendador (art. 1903 CC).
4. Avisa por escrito cualquier reparación urgente y guarda copia (art. 1902 CC).
5. No hagas mejoras que quieras cobrar sin un acuerdo escrito con el dueño (art. 1917 CC).
6. Para irte, da aviso escrito con 30 o 60 días (art. 1939 CC) y entrega las llaves (art. 1938 CC).
7. Si no hay acuerdo, el reclamo va al juez en juicio sumario (art. 229 CPCYM).