Libro Segundo · Título V Capítulo I. De la hipoteca

La hipoteca es un derecho real que grava un bien inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación.

La hipoteca afecta únicamente los bienes sobre que se impone, sin que el deudor quede obligado personalmente ni aun por pacto expreso.

La constitución de la hipoteca da derecho al acreedor para promover la venta judicial del bien gravado cuando la obligación sea exigible y no se cumpla.

Es nulo el pacto de adjudicación en pago que se estipule al constituirse la hipoteca.

La hipoteca es indivisible y como tal, subsiste íntegra sobre la totalidad de la finca hipotecada aunque se reduzca la obligación.

El deudor tiene el derecho irrenunciable de pedir al acreedor la reducción de la garantía mediante la liberación del gravamen hipotecario que pesa sobre alguna o varias fincas, cuando hubiere pagado más del 50% de la deuda y siempre que el valor de los inmuebles que continúen gravados, guarden una justa relación con el saldo deudor. Si la determinación de las fincas que deben quedar excluidas de la hipoteca no pudiere hacerse de común acuerdo, se hará judicialmente por medio de juicio oral.

Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, todas ellas responderán conjuntamente de su pago. Sin embargo, los interesados podrán asignar a cada finca la cantidad o parte de gravamen que debe garantizar. En este caso, el acreedor no podrá ejercer su derecho en perjuicio de tercero sobre las fincas hipotecadas, sino por la cantidad que a cada una de ellas se le hubiere asignado; pero podrá ejercerlo sobre las mismas fincas no mediando perjuicio de tercero, por la cantidad que alguna de ellas no hubiere alcanzado a cubrir.

Si la parte de crédito pagado se puede aplicar a la liberación de una u otra de las fincas gravadas, el deudor elegirá la que debe quedar libre.

El que hipotecare un bien sobre el cual tuviere un derecho eventual limitado, o sujeto a condiciones suspensivas, rescisorias o resolutorias, que consten en el Registro de la Propiedad, lo hace con las condiciones o limitaciones a que está sujeto ese derecho aunque así no se exprese.

La hipoteca surtirá efectos contra tercero desde su inscripción en el Registro, si la obligación llega a realizarse o la condición a cumplirse.

La hipoteca se extiende:

1°.A las accesiones naturales y mejoras;

2°.A los nuevos edificios que el propietario construya y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados;

3°.A los derechos del deudor en los excesos de la superficie del inmueble;

4°.A las indemnizaciones que se refieran a los bienes hipotecados concedidas o debidas al propietario por seguros, expropiación forzosa o daños y perjuicios; y

5°.A las servidumbres y demás derechos reales a favor del inmueble.

En caso de indemnización, los acreedores hipotecarios harán valer sus derechos sobre el precio que se pague, si fuere por expropiación por utilidad pública.

Si la finca estuviere asegurada y se destruyere por incendio u otra eventualidad, subsistirá la hipoteca en los restos de la finca y además el valor del seguro quedará afecto al pago.

Si fueren varios los acreedores hipotecarios, el monto de la indemnización hasta el límite de las obligaciones que consten en el Registro, se depositará a la orden del juez para que verifique los pagos de conformidad con lo dispuesto en el artículo siguiente.

El pago de las indemnizaciones deberá hacerlo el juez según el orden de preferencia que les corresponda legalmente a los acreedores hipotecarios.

Sobre las sumas que retiren los acreedores no correrán intereses.

Si la indemnización por expropiación forzosa o por daños y perjuicios causados en bienes hipotecados sobre cuyos frutos o muebles se hubiere constituido prenda agraria, no fuere especialmente aplicable al inmueble o a los bienes pignorados, el pago se hará por el juez, de manera equitativa, tomando en cuenta el monto de los capitales garantizados, los daños y perjuicios sufridos y demás circunstancias que sean necesarias.

Los bienes de una finca sobre los cuales puede constituirse prenda agraria no quedarán incluidos en la hipoteca, salvo que estuvieren libres de gravamen al ejecutarse el cumplimiento de la obligación.

Sólo puede hipotecar el que puede enajenar, y únicamente pueden ser hipotecados los bienes inmuebles que pueden ser enajenados.

El dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos no obstante cualquiera estipulación en contrario, salvo lo que se establezca en contratos que se refieran a créditos bancarios.

El predio común no puede ser hipotecado sino con el consentimiento de todos los propietarios. Sin embargo, pueden hipotecarse los derechos que el condómino tenga en el predio común.

No podrán hipotecarse:

1o.El inmueble destinado a patrimonio de familia.

2o.Los bienes adquiridos por herencia, legado o donación, cuando el causante haya puesto dicha condición, pero ésta no podrá exceder del término de cinco años. Para los menores de edad, dicho término se cuenta desde que cumplan la mayoría de edad.

La hipoteca del edificio o parte del edificio construido en suelo ajeno, no afecta los derechos del propietario del suelo.

El edificio organizado en el régimen de propiedad horizontal puede hipotecarse en su totalidad por resolución unánime de todos los propietarios, o separadamente por el dueño del piso o finca independiente; pero, en el primer caso, deberá determinarse la cantidad o parte de gravamen que se asigne a cada piso del edificio.

La constitución y aceptación de la hipoteca deben ser expresas.

Si se constituyeren hipotecas y otras garantías, deberá determinarse la cantidad o parte de gravamen que se asigne a los bienes hipotecados y a las demás garantías. Sin embargo, si se constituye prenda e hipoteca, ésta puede garantizar el saldo insoluto que deje la prenda, pero en este caso no habrá responsabilidad personal del deudor, ni aún por pacto expreso.

No podrán unificarse en el registro dos o más fincas cuando alguna de ellas, por lo menos, estuviere hipotecada, sin que preceda convenio del propietario con los acreedores hipotecarios y los que tengan algún derecho real inscrito sobre las mismas.

La hipoteca constituida en garantía de una obligación que devengue intereses, no asegurará, con perjuicio de tercero, sino los intereses de las dos últimas anualidades y los que se causen desde que se anote la ejecución.

. Si la garantía ya no fuere suficiente por haber disminuido el valor de la finca hipotecada, el acreedor podrá exigir que se mejore la garantía hasta hacerla suficiente para responder de la obligación.

Si quedare comprobada, mediante prueba pericial la insuficiencia de la garantía y el deudor no la mejorare dentro del término que señalare el juez, el plazo se dará por vencido y procederá el cobro del crédito.

Los bienes rematados por ejecución de un acreedor hipotecario, pasarán al rematario o adjudicatario libres de las hipotecas de grado inferior que sobre ellos pesaren y también de los demás gravámenes, inscripciones y anotaciones inscritas con posterioridad a la inscripción de la hipoteca motivo de la ejecución.

También tiene derecho el rematario o adjudicatario a que se cancelen las hipotecas anteriores, siempre que pagare íntegramente los capitales e intereses hasta el vencimiento de los plazos o la fecha de pago, si ya hubieren transcurrido los plazos.

Los bienes inmuebles rematados en virtud de ejecución no hipotecaria, pasarán al adquirente con los gravámenes, anotaciones y limitaciones inscritos con anterioridad a la anotación de la demanda ejecutiva o del embargo, en su caso.

Después de los comuneros, los acreedores hipotecarios por su orden, tendrán derecho preferente durante el remate, a que la finca se les adjudique por la mejor postura que se hiciere.

Del precio que se obtenga en la venta judicial de los bienes gravados, se pagarán:

1°.Los gastos de rigurosa conservación que haya autorizado el juez;

2°.La deuda por contribuciones de la finca o fincas objeto de la ejecución, correspondientes a los últimos cinco años;

3°.La deuda por seguros vigentes de la finca o fincas rematadas;

4°.Los gastos del procedimiento ejecutivo, comprendiendo honorarios de abogado, procurador, depositario o interventor y expertos, regulados conforme a la ley; y

5°.Los acreedores hipotecarios, subhipotecarios o prendarios, conforme al lugar y preferencia legal de sus títulos.

Si hubieren sido varias las ejecuciones, los pagos a que se refiere el inciso 4º del artículo anterior quedarán sujetos al orden de preferencia que corresponda a cada hipoteca.

El crédito garantizado con hipoteca puede subhipotecarse en todo o en parte, llenándose las formalidades aplicables establecidas para la constitución de la hipoteca.

La subhipoteca deberá notificarse al deudor para que pueda inscribirse en el Registro.

Si el crédito estuviere subhipotecado o anotado, el deudor deberá hacer el pago con intervención judicial, si no hubiere acuerdo entre los interesados. El juez ordenará los pagos correspondientes y la cancelación de los gravámenes o anotaciones que los garantizaren.

Si la finca pasare en propiedad al acreedor hipotecario, la hipoteca se extingue, pero la subhipoteca ocupará su lugar como hipoteca, en favor del acreedor respectivo, sin que la responsabilidad del inmueble pueda exceder del crédito hipotecario gravado.

La obligación garantizada con hipoteca prescribirá a los diez años contados desde el vencimiento de la obligación o de la fecha en que se tuviere como vencido en virtud de lo estipulado.

Puede constituirse hipoteca en garantía de crédito en cuenta corriente, fijándose en la escritura de constitución la cantidad máxima de que responda la finca hipotecada.

La hipoteca constituida para garantizar un crédito abierto con limitación de cantidad, garantiza las sumas parciales entregadas a cuenta en cualquier tiempo, en cuanto no excedan de la suma prefijada.

Puede constituirse hipoteca en garantía de obligaciones futuras a favor de instituciones bancarias. En este caso, es indispensable designar al acreedor, el monto máximo de las obligaciones que se garantiza y el término de vigencia de la garantía. En la escritura en que se establezcan las obligaciones o se otorguen los préstamos, deberán consignarse que están garantizados con la hipoteca preconstituida y cada obligación o préstamo quedará sujeta además a las estipulaciones que se hubieren especificado en cada caso en el contrato o título respectivo.